丁祖昱评楼市2019年十大预测结果对了8个半

李淳报道 一年一度的丁祖昱评楼市已成为行业关注的热点。2019年的最后一天，“2020拥抱未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举行，现场超4000名粉丝聆听易居企业集团CEO丁祖昱的分享。

回顾年初在“奔向未来”2019丁祖昱评楼市发布会作出的十大预测，时间给出答案。“四限”放松、地价下降、租赁行业大洗牌、物业管理潜力凸显等预判，都一一得到验证。丁祖昱评楼市2019年十大预测，结果对了8个半。

丁祖昱将2019年房地产关键词总结为“南”周易预测2020年中国楼市行情，具体体现在：投资难、融资更难;买房难、卖房更难;企业难、政府更难;交付难、维权更难;长租难、商办更难。

展望2020年，楼市会走向何方?丁祖昱给出了他新的预测。

一、政策三稳既要“防上涨”又要“防下跌”

政策方面要从“防涨”到“防跌”，无论是价格下跌还是成交量下跌都要关注，所以2020年(房地产)政策与过去是不一样的。

从2019年两会表态“防止房市大起大落”，到中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，再到12月份，中央经济工作会议重申“坚持房住不炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”，这些都侧面映证未来楼市预期的转变。

可以预见的是，“稳定”将是2020年房地产调控政策主基调，大涨肯定不是稳定，大跌也同样不是稳定。在市场压力较大的一二线热点城市，将继续维持严厉的调控政策不放松，防范房地产价格泡沫;而在三四线城市则将维持房地产市场稳定，防范房地产市场价格下跌过快作为首要任务。

二、继续“放水”楼市不是受益者

丁祖昱预计2020年会继续“放水”，但楼市不是受益者。丁祖昱说，虽然我鼓励房地产是最大制造业，但“放水”只给房地产就太简单。在“房住不炒”指导下，做好打持久战准备，房地产去杠杆是长期战役。

近期，央行行长发表题为《坚守币值稳定目标，实施稳健货币政策》的文章，提出：综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节，前提是房住不炒、因城施策、宏观审慎管理。虽然金融层面要进行逆周期调节，但绝不等于对房地产放水，防范金融风险仍是一贯坚持的方向。

三、行业规模、企业规模双见顶

2020年行业规模稳住，整体企业规模也稳住，但不排除部分企业还会继续增长。但丁祖昱看来整体企业在2020年增长会非常有限，部分企业甚至会出现下调。

为什么销售增长就是好?当前市场下，不增长也能赚钱，也没有什么不好。2019年出现很多现金流为负的企业，2020年负现金流的企业会更多。所以，2020年很多房企需要重新考虑制定销售目标。

四、深圳房价不会涨，长三角空间大

2020年深圳房价不会涨，但长三角发展将展现出极大空间。从市场的角度来看，深圳的房价已经不低，很多楼盘也需要消耗周期;再者，政府调控，也不会让深圳涨，所以未来深圳房价将会平稳。

另一方面，从国家战略上丁祖昱评楼市2019年十大预测结果对了8个半，长三角一体化落地最快，从区域发展的角度，长三角的将出现较大的空间。

克而瑞数据显示，在2019年100城新建商品住宅成交均价涨幅TOP10中，长三角占了一半的名额。其中，位于长三角三四线城市的盐城同比涨幅39%、南通涨31%、江阴涨28%、台州涨26%、泰州涨22%。

五、加速去库存，卖房依赖渠道

未来，加快销售的速度，卖房依赖渠道的情况周易预测2020年中国楼市行情，还很难发生改变。

数据显示，目前房地产营销领域，常规手段失效，卖房就靠渠道。2018年以前，渠道占比还小于5%，而到了2019年底，渠道已占比50%。在渠道佣金方面，2018年为1%-2%左右，2019年已大于2.5%，个别项目佣金甚至超过10%。2020年，为加速去库存，渠道依赖仍将表现突出。

六、拿地不急全年都是“窗口期”

2020年不用着急，认为适合就拿地，不用像2019年那样在3至5月份去抢地，新的一年都是拿地的窗口期。2020年，对于投资者来说，应该更从容一点，机会可能会更多一点。

七、兼并收购周易预测2020年中国楼市行情，“大鱼开始吃大鱼”

2020年房企兼并收购“大鱼开始吃大鱼”。丁祖昱说：“所谓大鱼吃小鱼的年代进一步演变成大鱼吃大鱼的时代，未来也会如此。”

八、仍看好物业但企业开始分化

2020年仍看好物业但企业开始分化。

“继续看好物业，企业会出现分化，每家物业企业市盈率发生比较大的变化，好的物业仍然比今年房地产企业高5到6倍，一般的物业企业慢慢趋向于今天的房地产企业，2020也是物业企业分化的一年，包括很多上市的物业企业。”丁祖昱表示。

九、租赁变天，还需要寻找新模式

丁祖昱对租赁市场做出预测表示，租赁变天，行业还需要寻找新模式。随着年底政策的改变，2020年对待租赁市场的看法也应该改变。

丁祖昱认为，租赁市场未来空间很大丁祖昱评楼市2019年十大预测结果对了8个半，但企业需要在细分领域进行细化，做更加符合市场的产品。未来，租赁还需要不断提升。

十、看好8家地产股

丁祖昱对房地产行业未来一年股票做出预测表示，看好万科(02202)、融创(01918)、金茂(00817)、世茂(00813)、美的(03990)、佳兆业(01638)、绿城服务(02869)、碧桂园服务(06098)8家地产股。

鉴于2019年预测的房地产股中没有物业企业，但物业公司在过去一年获得了良好的涨势，在今年的预测中加上了两家物业公司。这些推荐企业兼顾了龙头、兼顾了中型房企、兼顾了物业股、兼顾了特色企业。

现场，丁祖昱笑称：“买股票还是要拼自身的运气和人品，希望现场观众在2020年底能为我的这个预测鼓个掌。”